วิเคราะห์ตลาดคอนโดกรุงเทพ 2569 ใน 5 นาที อยู่เองก็ใช่ ปล่อยเช่าก็ได้

การมองหาคอนโดมิเนียมไม่ใช่เรื่องของการ “เดาราคาอนาคต” อีกต่อไป แต่คือการโฟกัสสิ่งที่จับต้องได้จริง อยู่จริง เดินทางได้จริง สะดวกจริง งบจริง มากกว่า

บทความนี้จะชวนไปดูตลาดคอนโดกรุงเทพ 2569 โครงการที่ "พร้อมอยู่" ตามโซนศักยภาพ เพื่อให้เห็นทำเลจริง และส่วนกลางจริง ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการประเมินโอกาสปล่อยเช่าในอนาคตได้อย่างสมเหตุสมผล

รวบตึง Demand ปี 2569 อ่านง่าย ๆ แบบเข้าใจเร็ว

แนวโน้มอสังหา 2569 ถือเป็นปีที่คอนโดมิเนียมกลับมาอีกครั้ง เพราะพฤติกรรมของผู้ซื้อชัดเจนมากขึ้น จะตัดสินใจซื้อเมื่อของตอบโจทย์จริง ๆ ไม่ซื้อเพราะกระแสเหมือนในอดีตอีกแล้ว ซึ่งเราสามารถแบ่ง Demand ปีนี้ออกเป็น 3 กลุ่มใหญ่ดังนี้

1. คนทำงานในเมือง (Urban Workforce)

กลุ่มผู้ซื้อที่เป็นคนทำงานในกรุงเทพฯ ถือเป็นกำลังหลักของตลาดคอนโดปี 2569 เพราะมีความต้องการที่ชัดเจนมากขึ้นและ “ซื้อด้วยเหตุผลจริง” มากกว่าอารมณ์ ผู้ซื้อกลุ่มนี้ให้ความสำคัญสูงสุดกับ ความสะดวกในการเดินทาง ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่ติดรถไฟฟ้า อยู่ใกล้ Interchange หรืออยู่ในโซนที่เดินทางต่อรถสาธารณะได้ง่าย เพื่อให้ไป–กลับที่ทำงานได้แบบคุมเวลาและไม่ต้องเสี่ยงรถติด

สำหรับคนทำงานในเมืองที่กำลังมองหาคอนโดมิเนียมในราคาสบายกระเป๋า งบไม่เกิน 3 ล้านบาท สามารถอ่านข้อมูลเพิ่มได้ที่ คลิก

อีกจุดที่สำคัญคือ ความสามารถในการผ่อนจริงต่อเดือน ผู้ซื้อจะคำนึงถึงค่างวดที่รับไหวเป็นหลัก ทำให้การวางแผนการเงินต้องละเอียดขึ้น ทั้งการเช็กว่าทำเลไหนเข้าถึงได้ในงบประมาณ และคำนวณค่างวดล่วงหน้าเพื่อไม่ให้เกินกำลัง สามารถคำนวณค่างวดเพื่อดูตัวเลขที่ “ผ่อนไหวจริง” ก่อนเลือกทำเล ได้ที่ https://grandunity.co.th/th/calculator

2. ผู้ซื้อชาวต่างชาติ (Foreign Buyers)

แม้ว่ากฎหมายจะจำกัดการถือครองคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติไว้ แต่ตลาดนี้ยังคงมีความต้องการสูงในกลุ่ม Expat และนักลงทุนต่างชาติบางเซกเมนต์ ความสนใจของกลุ่มนี้ยังคงกระจุกตัวในทำเลพรีเมียม ไม่ว่าะเป็น ทำเล CBD และทำเลติดรถไฟฟ้า ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิต การเดินทาง และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน นอกจากนี้ ความน่าเชื่อถือของ แบรนด์ ผู้พัฒนาโครงการและคุณภาพการก่อสร้างยังเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจ เพื่อให้มั่นใจในมูลค่าของทรัพย์สินในระยะยาว

หากท่านใดสนใจสามารถอ้างอิงข้อมูลจาก ‘คู่มือการซื้ออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ’ ได้ที่ คลิก

3. มือใหม่ปล่อยเช่า (First-time Investors)

ในกลุ่มนี้เป็นอีกหนึ่งกลุ่มที่สำคัญ เพราะหลายคนมองว่าคอนโดมิเนียมเป็นโอกาสในการสร้าง “รายได้เสริมอีกช่องทาง” โดยให้ความสำคัญกับเพดานค่าเช่าที่เป็นไปได้จริง ไม่ตั้งราคาสูงเกินตลาด ผู้ซื้อกลุ่มนี้มักเลือกโครงการที่ ติดรถไฟฟ้า มี ส่วนกลางที่พร้อมใช้งาน และ Layout ห้องที่ใช้ง่าย เพื่อให้ปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น นอกจากนี้ยังให้ความสนใจตลาดเช่ากลุ่มคนทำงานเมืองเป็นหลัก เนื่องจากมีความต้องการในตลาดอยู่ตลอดและปล่อยเช่าได้ต่อเนื่องกว่ากลุ่มต่างชาติ

ปัจจัยเศรษฐกิจ–นโยบายอะไรบ้าง ที่มีผลต่อการซื้อคอนโดมิเนียม?

การตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมในปี 2569 ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญจากปัจจัยทางเศรษฐกิจและนโยบายของรัฐบาล ซึ่งส่งผลกระทบต่อทั้งฝั่งผู้ซื้อ (Demand) และฝั่งผู้พัฒนาโครงการ (Supply) ดังนี้

1. ดอกเบี้ยและนโยบายสินเชื่อ

ดอกเบี้ยสูง = ค่างวดเพิ่มตาม

เมื่อดอกเบี้ยนโยบายปรับขึ้น อัตราดอกเบี้ยกู้บ้านของธนาคารก็มักจะขยับตาม ทำให้ค่างวดต่อเดือนสูงขึ้น ผู้ซื้อจึงต้องตั้งงบให้รอบคอบกว่าเดิม

ค่างวดเทียบค่าเช่า

ผู้ซื้อจำนวนมากเปรียบเทียบว่า “เช่าสุดคุ้ม หรือผ่อนแล้วคุ้มกว่า” หากค่างวดสูงกว่าค่าเช่าในทำเลเดียวกันมาก หลายคนอาจเลือกเช่าก่อน แต่ถ้าค่างวดใกล้เคียงกับค่าเช่า การซื้อเพื่ออยู่เองและปล่อยเช่าในอนาคตจะดูคุ้มขึ้นทันที

นโยบายสินเชื่อ (LTV–เงินดาวน์–วงเงินกู้)

กฎ LTV และเงื่อนไขของธนาคารมีผลต่อวงเงินที่กู้ได้และเงินดาวน์ที่ต้องเตรียม จึงควรเข้าใจพื้นฐานก่อนเริ่มยื่นกู้

ต้องเตรียมตัวอะไรบ้างก่อนเดินเข้าธนาคาร?

แนะนำให้อ่านคู่มือ Grand Unity เพื่อเตรียมความพร้อมก่อนยื่นกู้จริง

• • ประกัน MRTA
  • รวมศัพท์การเงิน–กู้บ้าน

2. ต้นทุนก่อสร้างและราคาที่ดิน

ราคาที่ดินสูงขึ้นต่อเนื่อง

ที่ดินติดรถไฟฟ้าและทำเลศักยภาพมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นทุกปี และแทบไม่ย่อตัวลง ส่งผลให้ต้นทุนเริ่มต้นของการพัฒนาโครงการสูงขึ้นตามไปด้วย

ต้นทุนก่อสร้างปรับตัวขึ้น

ราคารวมวัสดุก่อสร้างและค่าแรงงานที่เพิ่มขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจและนโยบาย ค่าแรง เป็นอีกแรงกดดันสำคัญที่ทำให้ต้นทุนของโครงการใหม่สูงขึ้น

ผลต่อราคาขาย

เมื่อทั้งราคาที่ดินและต้นทุนก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น ราคาขายคอนโดมิเนียมโดยเฉพาะย่านรถไฟฟ้า–ทำเลศักยภาพ จึงมีแนวโน้มสูงขึ้นตามแบบหลีกเลี่ยงไม่ได้

ตลาดคอนโดกรุงเทพ 2569 คนซื้อให้ความสำคัญกับอะไรที่สุด?

ผู้วางแผนซื้อคอนโดมิเนียมปี 2569  ให้ความสำคัญกับ “ความคุ้มค่าที่ใช้ได้จริง” มากกว่าโครงการที่หวือหวา ไม่ว่าจะเป็น

• ฟังก์ชันจริงใช้งานได้ 

  ผู้ซื้อเลือกห้องที่ Layout ใช้งานง่าย ครัวปิดเป็นสัดส่วน และพื้นที่ไม่สูญเปล่า เพราะช่วยให้ทั้งอยู่เองสบายและปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น

• ส่วนกลางต้องใช้จริง ไม่ใช่แค่สวย 

  เช่น Co-working ที่ใช้งานได้ทั้งวัน ฟิตเนสครบเครื่อง และสระว่ายน้ำใช้งานจริง ซึ่งเป็นตัวชี้วัดความคุ้มค่าของโครงการ

• ใกล้รถไฟฟ้า เดินทางสะดวก 

  ทำเลติด BTS/MRT หรือใกล้ Interchange ยังเป็นตัวเลือกอันดับหนึ่ง เพราะช่วยคุมเวลาเดินทางของทั้งผู้ซื้อและผู้เช่า

• เช็กข้อมูลเองก่อนตัดสินใจ 

  ดูรีวิวห้องจริง คำนวณค่างวด และเปรียบเทียบราคาโซนต่าง ๆ ก่อนเข้าชมโครงการ ทำให้ “ข้อมูลโปร่งใสและของจริง” สำคัญมาก

โดยรวมแล้ว ผู้ซื้อเลือกโครงการที่ ตอบโจทย์ชีวิตประจำวันจริง ราคาเหมาะสม และมีศักยภาพปล่อยเช่าในอนาคต ซึ่งทำให้โครงการพร้อมอยู่ในทำเลคุณภาพยังเป็นตัวเลือกที่โดดเด่นที่สุดในปีนี้

คอนโดมิเนียมโซนศักยภาพ Demand สูงมีที่ไหนบ้าง และเหมาะกับใคร?

เมื่อมองหา “โซนศักยภาพที่มีความต้องการสูง” คำถามสำคัญคือ ย่านไหนตอบโจทย์กลุ่มผู้ซื้อแบบคุณ? การเข้าใจโครงสร้างราคาตามทำเลจะช่วยวิเคราะห์ตลาด เลือกได้ตรงงบ หรือเลือกให้เหมาะกับการใช้งานจริง รวมถึงสามารถปล่อยเช่าได้ในอนาคต โดยสามารถแบ่งภาพรวมออกเป็น 3 โซนหลัก ดังนี้

1. CBD ชั้นใน (สาทร–สีลม–ราชดำริ)
ย่านนี้โดดเด่นเรื่องการเดินทางที่รวดเร็วและมาตรฐานงานก่อสร้างระดับสูง เหมาะกับคนทำงานเมืองที่ต้องการประหยัดเวลา และยังเป็นโซนที่มีผู้เช่าต่างชาติอยู่สม่ำเสมอ โดยเฉพาะผู้บริหารหรือพนักงานออฟฟิศที่ต้องการอยู่ใกล้ที่ทำงาน

เหมาะสำหรับ : คนทำงานเมือง–ผู้บริหาร–ผู้เช่าต่างชาติ

โครงการแนะนำจาก Grand Unity

ANIL Sathorn 12 (อนิล สาทร 12)

คอนโดซูเปอร์ลักซ์ใจกลางย่านสาทร ติด BTS เซนต์หลุยส์ เดินทางสะดวกเชื่อมสู่สีลม–วิทยุ–พระราม 4 และทางด่วนศรีรัช ทำเล Real CBD ที่ตอบโจทย์ทั้งการทำงาน การเรียน และการใช้ชีวิตของครอบครัวเมือง

โครงการมีตัวเลือกห้องหลากหลาย ตั้งแต่ 1–3 ห้องนอน รวมถึงแบบ Duplex ขนาด 45–114.5 ตร.ม. ความพิเศษของอนิล สาทร 12 คือการเป็นโครงการที่อยู่อาศัยระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรีแห่งแรกที่ใส่ใจคุณภาพชีวิตของผูัอยู่อาศัยอย่างแท้จริง

2. สุขุมวิทชั้นกลาง–ปลาย (อ่อนนุช–บางจาก–แบริ่ง)
โซนนี้เรียกได้ว่าราคาสมกับคุณภาพที่สุด ทั้งการเดินทางที่เชื่อมต่อรถไฟฟ้า BTS/MRT รวมถึงยังใกล้แหล่งไลฟ์สไตล์ชั้นนำ และมีฐานผู้เช่าจำนวนมากทั้งไทยและต่างชาติ ทำให้เหมาะสำหรับทั้งอยู่เองและปล่อยเช่า โดยเฉพาะกลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่ที่ต้องการส่วนกลางครบและเดินทางง่าย

เหมาะสำหรับ : คนทำงานรุ่นใหม่–สายไลฟ์สไตล์–นักปล่อยเช่า

โครงการแนะนำจาก Grand Unity

blue Sukhumvit 89 (บลู สุขุมวิท 89)

คอนโด Low-Rise พร้อมอยู่ ราคาเริ่มต้น 2.79 ล้านบาท* ทำเลซอยสุขุมวิท 89 เดินทางสะดวกใกล้ BTS บางจาก และอ่อนนุช เข้าเมืองได้รวดเร็ว โครงการมี 2 อาคาร บรรยากาศสงบและเป็นส่วนตัว ห้องพักมีให้เลือกทั้ง 1 ห้องนอน 24–27.5 ตร.ม. และ 1 ห้องนอนใหญ่ 35–35.5 ตร.ม. ทุกยูนิตตกแต่งครบ พร้อม Multi-Functional Design ใช้พื้นที่ได้คุ้มและปรับตามไลฟ์สไตล์ได้ง่าย

พื้นที่ส่วนกลาง blue Space เชื่อมทั้งสองอาคารด้วยสวนสีเขียวขนาดใหญ่ พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์ชีวิตประจำวัน เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส Co-working space และพื้นที่พักผ่อนในบรรยากาศธรรมชาติ

3. ฝั่งธนบุรี (จรัญฯ–ท่าพระ)
เป็นโซนที่สามารถเดินทางด้วย MRT ได้อย่างสะดวกสบาย และรายล้อมด้วยโรงเรียน–โรงพยาบาล–ร้านค้า เหมาะทั้งสำหรับเริ่มต้นอยู่เอง และปล่อยเช่าระยะยาว

เหมาะสำหรับ : ผู้เริ่มต้นมีคอนโด–อยู่อาศัยจริง–ปล่อยเช่าระยะยาว

โครงการแนะนำจาก Grand Unity

CIELA Charan 13 Station (เซียล่า จรัญฯ 13 สเตชั่น)

คอนโดทำเลเด่น ติด MRT จรัญฯ 13 แค่ 0 เมตร* เดินทางเข้าเมืองง่าย ทั้งเยาวราช จุฬาฯ–สามย่าน และสีลม ภายใน ไม่เกิน 8 สถานี ราคาเริ่มต้น 2.59 ล้านบาท*  ห้องมีให้เลือกตั้งแต่ 21–34.5 ตร.ม. เพดานสูง 2.6 ม. พร้อมกระจกบานใหญ่ที่ช่วยให้ห้องโปร่งและรับวิวเมืองได้เต็มที่

พื้นที่ส่วนกลางอยู่บน ชั้น 20 มาพร้อมวิวเมือง 360° และสิ่งอำนวยความสะดวกครบ เช่น สระว่ายน้ำระบบเกลือ ฟิตเนส ซาวน่า Co-working Space และสวนลอยฟ้า อีกจุดเด่นคือ ระบบ Auto Parking ที่รองรับการติดตั้ง EV Charger ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ที่มองหาความสะดวกและความพร้อมในอนาคต

โดยสรุปแล้วตลาดคอนโดกรุงเทพ 2569 เป็นปีที่การเลือกคอนโดต้องอิงจาก “ของจริงที่เห็นและใช้ได้จริง” มากกว่าการคาดหวังราคาในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นทำเลใกล้รถไฟฟ้า ทำเลศักยภาพ หรือส่วนกลาง–ฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ชีวิตประจำวัน รวมถึงค่างวดในระดับที่รับไหว และมองเผื่อโอกาสปล่อยเช่าในอนาคต จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้มั่นใจขึ้น และลดความเสี่ยงในการซื้อระยะยาว

ด้วยแนวคิด Makes Sense ของ Grand Unity ที่มุ่งพัฒนาโครงการจากความสมเหตุสมผล ทั้งในด้านทำเล คุณภาพงานก่อสร้าง และสิ่งที่ผู้ซื้อใช้ได้จริง ทำให้ทุกโครงการพร้อมอยู่เป็นทางเลือกที่ทั้ง “อยู่เองก็ดี” และ “ปล่อยเช่าก็ง่าย” สำหรับอนาคตที่คุณวางแผนไว้ เริ่มต้นสำรวจโครงการตามโซนที่ใช่ สามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติมและเลือกโครงการที่ตรงใจคุณได้ คลิก https://grandunity.co.th/th/campaign/ready-to-move หรือ สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ LINE Official : @GrandUnity โทร. 02 652 4000

แกรนด์ ยูนิตี้ เรามุ่งมั่นที่จะตอบทุกเหตุผลของการใช้ชีวิต เพื่อให้คุณได้ #ใช้ชีวิตบนเหตุผลของคุณ #GrandUnity #MakesSense.