10 Steps ซื้อคอนโดปล่อยเช่า พร้อมวิธีคิด Yield ค่าเช่าให้ได้กำไร

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในวิธีสร้างความมั่งคั่งที่ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะการซื้อคอนโดปล่อยเช่าที่สามารถสร้างรายได้แบบ Passive Income ให้กับนักลงทุนได้อย่างสม่ำเสมอ แต่การจะก้าวเข้ามาในสนามนี้ให้สำเร็จและไม่เจ็บตัว จำเป็นต้องมีความรู้ความเข้าใจอย่างถ่องแท้ บทความนี้ Grand Unity จะพาไปดู 10 ขั้นตอนสำคัญในการลงทุน พร้อมสอนวิธีคิด Yield ค่าเช่าที่จะช่วยให้รู้ว่าการลงทุนครั้งนี้คุ้มค่าและสร้างกำไรได้จริงหรือไม่

เริ่มต้นลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่า ต้องเตรียมตัวอย่างไร

ก่อนที่จะตัดสินใจวางเงินจองหรือทำสัญญาใด ๆ การเตรียมความพร้อมและวางแผนให้รัดกุมคือหัวใจสำคัญที่จะช่วยลดความเสี่ยงในการลงทุน และนี่คือ 5 ขั้นตอนแรกที่นักลงทุนมือใหม่ต้องรู้ก่อนเริ่มซื้อคอนโดปล่อยเช่า

1. กำหนดเป้าหมายและงบประมาณในการลงทุน

การเริ่มต้นที่ดีต้องมาพร้อมกับเป้าหมายที่ชัดเจน ควรประเมินความสามารถทางการเงินของตนเอง ทั้งเงินก้อนสำหรับดาวน์และสภาพคล่องในการผ่อนชำระรายเดือนกรณีที่กู้ธนาคาร เพื่อกำหนดงบประมาณในการซื้อคอนโดปล่อยเช่าที่เหมาะสมและไม่สร้างภาระหนักจนเกินไป

2. เลือกทำเลที่มีศักยภาพและความต้องการเช่าสูง

ทำเลคือปัจจัยชี้วัดความสำเร็จของการลงทุน ควรเลือกโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้แหล่งงาน สถานศึกษา โรงพยาบาล หรือใกล้แนวรถไฟฟ้าที่เดินทางสะดวก เพราะทำเลเหล่านี้มีความต้องการเช่าหมุนเวียนอยู่ตลอดเวลา ช่วยลดความเสี่ยงจากการไม่มีผู้เช่าได้เป็นอย่างดี

3. เลือกกลุ่มเป้าหมายผู้เช่าให้ชัดเจน

การระบุกลุ่มเป้าหมาย ไม่ว่าจะเป็นนักศึกษา คนวัยทำงาน หรือชาวต่างชาติ จะช่วยให้สามารถเลือกทำเล รูปแบบห้อง และการตกแต่งได้ตรงใจผู้เช่ามากยิ่งขึ้น ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการกำหนดราคาค่าเช่าและการคำนวณวิธีคิด Yield ค่าเช่าให้ได้ตามเป้าหมายที่วางไว้

4. เลือกประเภทโครงการและผู้พัฒนาที่น่าเชื่อถือ

ควรเลือกโครงการจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียงและมีประวัติการดูแลหลังการขายที่ดี เพราะคุณภาพของส่วนกลางและระบบรักษาความปลอดภัย ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้เช่าใช้พิจารณา การเลือกลงทุนกับแบรนด์ที่ไว้ใจได้จึงช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับการซื้อคอนโดปล่อยเช่าในระยะยาว

5. เลือกขนาดและฟังก์ชันห้องที่ตอบโจทย์

ขนาดห้องและฟังก์ชันการใช้งานต้องสอดคล้องกับกลุ่มเป้าหมาย เช่น ห้อง Studio หรือ 1 Bedroom เหมาะสำหรับคนโสดหรือนักศึกษา ส่วนห้อง 2 Bedroom อาจเหมาะสำหรับครอบครัวหรือผู้ที่ต้องการพื้นที่ทำงาน ซึ่งการเลือกห้องที่ฟังก์ชันลงตัวจะทำให้ผู้เช่าตัดสินใจได้ง่ายขึ้น

เจาะลึกวิธีคิด Yield ค่าเช่า คำนวณอย่างไรให้รู้ว่ากำไร

เมื่อได้คอนโดมิเนียมที่ถูกใจแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการประเมินความคุ้มค่าทางการเงิน การเรียนรู้วิธีคิด Yield ค่าเช่าหรืออัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า ถือเป็นเครื่องมือสำคัญที่จะบอกได้ว่าทรัพย์สินชิ้นนี้จะสร้างกำไรให้คุณได้ตามที่คาดหวังหรือไม่

6. รู้จักและคำนวณ Gross Rental Yield (อัตราผลตอบแทนเบื้องต้น)

วิธีคิด Yield ค่าเช่าแบบเบื้องต้น เป็นการประเมินรายรับแบบคร่าว ๆ โดยนำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีมาหารด้วยราคาคอนโดมิเนียม แล้วคูณด้วย 100 เช่น คอนโดราคา 2,000,000 บาท ปล่อยเช่าได้เดือนละ 10,000 บาท (ปีละ 120,000 บาท) จะได้ Gross Yield อยู่ที่ 6% ซึ่งตัวเลขนี้สามารถใช้เปรียบเทียบความน่าสนใจของแต่ละทำเลได้

7. คำนวณ Net Rental Yield (อัตราผลตอบแทนสุทธิ) ให้รัดกุม

เพื่อให้ได้ตัวเลขที่แม่นยำยิ่งขึ้น ควรใช้วิธีคิด Yield ค่าเช่าแบบสุทธิ โดยนำค่าเช่าทั้งปีมาหักลบด้วยค่าใช้จ่ายแฝงต่าง ๆ เช่น ค่าส่วนกลาง ค่านายหน้า หรือค่าซ่อมแซมบำรุงรักษา ก่อนนำไปหารด้วยราคาคอนโดมิเนียม วิธีนี้จะสะท้อนกำไรที่แท้จริงของการซื้อคอนโดปล่อยเช่าได้ดีกว่าการคำนวณแบบเบื้องต้น

8. ประเมิน Cash Flow (กระแสเงินสด) ในแต่ละเดือน

นอกจากการคำนวณอัตราผลตอบแทนแล้ว ต้องไม่ลืมนำค่าเช่าที่ได้รับมาประเมินร่วมกับยอดผ่อนชำระธนาคารรายเดือน หากค่าเช่าครอบคลุมยอดผ่อนและยังมีเงินเหลือ (Positive Cash Flow) ถือเป็นการลงทุนที่ดี แต่หากต้องควักเงินเนื้อตัวเองมาสมทบ อาจต้องทบทวนราคาซื้อคอนโดปล่อยเช่าหรือวางเงินดาวน์เพิ่มเพื่อลดภาระดอกเบี้ย

เคล็ดลับอัปค่าเช่าและหาผู้เช่าให้ได้ไว

การมีห้องในทำเลดีอาจยังไม่พอที่จะเอาชนะคู่แข่งในตลาดได้ นี่คือเทคนิคที่จะช่วยให้การซื้อคอนโดปล่อยเช่าของคุณโดดเด่น เพิ่มมูลค่าค่าเช่า และดึงดูดให้ผู้เช่าตัดสินใจวางเงินมัดจำได้อย่างรวดเร็ว

9. ตกแต่งห้องให้พร้อมอยู่และดึงดูดสายตา

การตกแต่งห้องสไตล์มินิมอลหรือโมเดิร์นที่ดูสะอาดตา พร้อมจัดเตรียมเครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์ให้ครบครันแบบ Fully-Furnished จะช่วยเพิ่มโอกาสปล่อยเช่าได้ไวขึ้น นอกจากนี้ การใช้ภาพถ่ายห้องที่ดูสว่างและเป็นระเบียบลงประกาศ จะช่วยสะกดสายตาผู้เช่าได้ตั้งแต่แรกเห็น

10. การหาผู้เช่าและการทำสัญญาให้รัดกุม

การประกาศผ่านเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ หรือการใช้บริการเอเจนต์ (Agent) จะช่วยประหยัดเวลาและคัดกรองผู้เช่าที่มีคุณภาพได้ เมื่อได้ผู้เช่าแล้ว ควรจัดทำสัญญาเช่าให้ครอบคลุมถึงเงื่อนไขการอยู่อาศัย การชำระเงิน และการดูแลรักษาสิ่งของในห้อง เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจตามมาภายหลัง

แนะนำ 6 โครงการพร้อมอยู่ ทำเลทอง ปล่อยเช่าง่าย ผลตอบแทนสูงจาก Grand Unity

การซื้อคอนโดปล่อยเช่าให้ดึงดูดผู้เช่าได้ดี ต้องเลือกโครงการที่ใส่ใจคุณภาพชีวิต Grand Unity จึงออกแบบคอนโดที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมือง พร้อมดูแลสุขภาพผู้อยู่อาศัยประหนึ่งมีคลินิกเวลเนสส่วนตัว ขอแนะนำ 6 โครงการทำเลทองที่ปล่อยเช่าง่ายและคุ้มค่าดังนี้

เดนิม จตุจักร (DENIM Jatujak)

โครงการ เดนิม จตุจักร (DENIM Jatujak) คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ใจกลางทำเลหมอชิต-จตุจักร แหล่งรวมอาคารสำนักงานและจุดเชื่อมต่อการเดินทางขนาดใหญ่ โครงการนี้โดดเด่นด้วยพื้นที่ส่วนกลางที่จัดเต็มและตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่วัยทำงาน ทำให้มีความต้องการเช่าสูงอย่างต่อเนื่องและสามารถทำผลตอบแทนได้อย่างน่าพอใจ

บลู สุขุมวิท 105 (blue Sukhumvit 105)

โครงการ บลู สุขุมวิท 105 (blue Sukhumvit 105) เป็นคอนโด Low Rise บนทำเลศักยภาพย่านลาซาล เชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสายสีเขียวได้อย่างสะดวกรวดเร็ว โดดเด่นด้วยห้องพักแบบฟังก์ชันยืดหยุ่นและการออกแบบที่เน้นความเงียบสงบเป็นส่วนตัว เหมาะสำหรับการลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่าเพื่อรองรับกลุ่มคนทำงานในย่านบางนา

บลู สุขุมวิท 89 (blue Sukhumvit 89)

โครงการ บลู สุขุมวิท 89 (blue Sukhumvit 89) คอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ใกล้ BTS สถานีอ่อนนุชและสถานีบางจาก ทำเลนี้มีความอุดมสมบูรณ์สูงและเป็นที่นิยมของทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ ด้วยคอนเซปต์ห้องหน้ากว้างและส่วนกลางที่ครบครัน จึงช่วยเพิ่มมูลค่าและทำราคาค่าเช่าได้เป็นอย่างดีเมื่อคำนวณตามวิธีคิด Yield ค่าเช่า

เซียล่า จรัญฯ 13 สเตชั่น (CIELA Charan 13 Station)

โครงการ เซียล่า จรัญฯ 13 สเตชั่น (CIELA Charan 13 Station) ตั้งอยู่บนสุดยอดทำเลที่ตอบโจทย์การเดินทางด้วยที่ตั้งโครงการติด MRT สถานีจรัญฯ 13 แบบ 0 เมตร ก้าวเดียวถึงรถไฟฟ้า โครงการนี้แวดล้อมไปด้วยสถานศึกษาและโรงพยาบาลชั้นนำ เป็นทำเลที่มีอัตราการว่างของห้องพักต่ำ ทำให้การลงทุนที่นี่มีความมั่นคงและหาผู้เช่าได้อย่างรวดเร็ว

เซียล่า เจริญนคร (CIELA Charoen Nakhon)

โครงการ เซียล่า เจริญนคร (CIELA Charoen Nakhon) คอนโดมิเนียม Low-Rise ที่มอบความเป็นส่วนตัวสูงสุดด้วยจำนวนเพียง 105 ยูนิต ตั้งอยู่ในย่านคลาสสิกที่ผสมผสานความเจริญอย่างเจริญนคร ใกล้ ICONSIAM และรถไฟฟ้าสายสีทอง เป็นทำเลที่มีเสน่ห์ดึงดูดผู้เช่าที่ต้องการความสงบแต่ยังเชื่อมต่อใจกลางเมืองได้ง่าย

แมสซารีน รัชโยธิน (MAZARINE Ratchayothin)

โครงการ แมสซารีน รัชโยธิน (MAZARINE Ratchayothin) คอนโดมิเนียม High Rise ระดับพรีเมียมติด BTS สถานีรัชโยธิน 0 เมตร โดดเด่นด้วยส่วนกลางขนาดใหญ่ 3 ชั้นและวิวเมืองแบบพาโนรามา ทำเลรัชโยธินเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ตอนเหนือที่มีศักยภาพการเติบโตสูง ทำให้โครงการนี้เป็นเพชรเม็ดงามสำหรับการลงทุนที่หวังทั้งผลตอบแทนค่าเช่าและมูลค่าที่เพิ่มขึ้นในอนาคต

การซื้อคอนโดปล่อยเช่าให้ประสบความสำเร็จไม่ใช่เรื่องยาก หากเริ่มต้นด้วยการวางแผนที่รัดกุม เลือกทำเลที่มีศักยภาพ และเข้าใจวิธีคิด Yield ค่าเช่าอย่างถูกต้อง การเลือกลงทุนในโครงการคุณภาพจาก Grand Unity ทั้ง 6 โครงการที่กล่าวมาข้างต้น ถือเป็นอีกหนึ่งก้าวสำคัญที่จะช่วยให้คุณสามารถสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า มีผู้เช่าหมุนเวียนอย่างต่อเนื่อง และก้าวสู่การเป็นนักลงทุนที่ประสบความสำเร็จในระยะยาวได้อย่างยั่งยืน

แกรนด์ ยูนิตี้ เราคิดทุกองค์ประกอบ บนทุกเหตุผลของการอยู่อาศัย เพื่อให้คุณ #ใช้ชีวิตบนเหตุผลของคุณ #GrandUnity #MakesSense.

คำถามที่พบบ่อย (FAQ) เกี่ยวกับการซื้อคอนโดปล่อยเช่า

ซื้อคอนโดปล่อยเช่า ควรได้ Yield ขั้นต่ำกี่เปอร์เซ็นต์

โดยทั่วไปการลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่าที่ถือว่าคุ้มค่าและให้ผลตอบแทนที่ดี ควรมีอัตรา Gross Yield อยู่ที่ประมาณ 5 - 7% ต่อปี ซึ่งหากสามารถรักษาระดับนี้ไว้ได้ จะช่วยสร้างกระแสเงินสดที่เป็นบวกและครอบคลุมต้นทุนในระยะยาวได้อย่างมั่นคง

มือใหม่ควรเริ่มต้นลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่าในงบเท่าไหร่

สำหรับผู้ที่เพิ่งเริ่มต้น แนะนำให้มองหาคอนโดมิเนียมในระดับราคา 2 - 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นช่วงราคาที่จับต้องได้ง่าย มีความต้องการเช่าในตลาดสูง และไม่ต้องแบกรับภาระการผ่อนชำระที่หนักจนเกินไป ทำให้การประเมินวิธีคิด Yield ค่าเช่าเห็นผลกำไรได้ชัดเจนยิ่งขึ้น

ปล่อยเช่าคอนโดเอง กับผ่านนายหน้า (Agent) แบบไหนดีกว่ากัน

การปล่อยเช่าเองช่วยประหยัดค่านายหน้าแต่ต้องแลกกับเวลาที่ใช้ในการจัดการและรับสายผู้เช่า ส่วนการผ่านนายหน้าจะช่วยคัดกรองผู้เช่าที่มีคุณภาพ จัดการเอกสารสัญญา และดูแลความเรียบร้อยให้ครบจบ แลกกับค่าคอมมิชชันประมาณ 1 เดือนของค่าเช่ารายปี ซึ่งเหมาะกับผู้ที่ไม่มีเวลาดูแลเอง

กู้ธนาคารมาซื้อคอนโดปล่อยเช่า คุ้มค่าหรือไม่

มีความคุ้มค่าหากสามารถหาผู้เช่าที่จ่ายค่าเช่าได้สูงกว่ายอดผ่อนชำระรายเดือนกับธนาคาร เพราะจะถือเป็นการใช้เงินคนอื่นมาสร้างทรัพย์สิน และยังได้โอกาสรับผลกำไรจากมูลค่าคอนโดมิเนียมที่จะปรับตัวสูงขึ้นในอนาคตอีกด้วย